Bilan des 4 derniers mois du marché immobilier marseillais, traditionnel et Off Market
Market & Trends • February 03, 2026
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Le marché immobilier marseillais montre depuis plusieurs mois une reprise mesurable de l’activité. Sur les quatre derniers mois, 3 450 transactions ont été enregistrées à Marseille intra-muros, un niveau suffisant pour qualifier un redémarrage après une phase de ralentissement marquée.
Rapporté à une moyenne annuelle d’environ 12 000 ventes observées en 2025, et en tenant compte des pics d’activité traditionnellement constatés au printemps et à la rentrée de septembre, cette dynamique laisse entrevoir un volume de transactions susceptible de dépasser la moyenne à l’horizon fin 2026.
Cette reprise reste toutefois ciblée. Elle repose sur des segments précis du marché, dont les caractéristiques économiques sont bien identifiées.
Des volumes concentrés sur les actifs les plus accessibles
Sur les 3 450 transactions réalisées, 52 % concernent des biens de type T2 et T3, pour des surfaces comprises entre 30 et 60 m².
Ces typologies correspondent aujourd’hui aux seuils de prix encore compatibles avec la demande solvable. Avec un prix moyen au m² autour de 3 500 euros à Marseille, ces biens se positionnent sur des valeurs d’acquisition qui restent accessibles dans un contexte de crédit plus contraint.
Cette dynamique est renforcée par le retour sur le marché d’anciennes passoires thermiques, souvent repositionnées à des prix ajustés, avec un potentiel locatif identifié. Ces actifs contribuent à maintenir les volumes, sans pour autant traduire une revalorisation homogène du parc immobilier.
Surface, prix et liquidité, une équation confirmée par la data
À Marseille, 92 % des transactions ont été réalisées via le marché traditionnel, pour un prix d’achat moyen de 286 000 euros.
Les 8 % restants relèvent du Off Market, avec un prix moyen de 656 000 euros. Ces transactions concernent des biens plus rares ou plus spécifiques, répondant à des logiques de sélection et de ciblage distinctes.
Cette répartition illustre un marché segmenté, où la liquidité se concentre sur les actifs visibles et standardisés, tandis que la valeur se structure différemment sur les segments supérieurs.
Distribution des prix, un écart structurel entre marché traditionnel et Off Market
Sur le marché traditionnel, le prix médian s’établit à 253 000 euros, pour un prix moyen de 286 000 euros. Le neuvième décile débute à 612 000 euros, et le top 1 % atteint 1,315 million d’euros.
En Off Market, les niveaux sont sensiblement plus élevés. Le prix médian atteint 380 000 euros, le prix moyen 656 000 euros, et le neuvième décile démarre à 1,23 million d’euros. Le top 1 % des ventes Off Market atteint 3,24 millions d’euros.
À tous les étages du marché, les actifs Off Market affichent ainsi une prime comprise entre +40 % et +146 % par rapport au marché traditionnel.
Des logiques de valeur distinctes selon les segments
Ces écarts ne relèvent pas d’un simple différentiel de qualité. Ils traduisent des logiques de formation des prix différentes.
Sur les segments inférieurs, la prime Off Market reste contenue. Le premier décile passe de 107 000 euros sur le marché traditionnel à 150 000 euros en Off Market, soit un multiple de 1,4. À la médiane, l’écart atteint un multiple de 1,5.
En revanche, sur le haut du marché, la rupture est nette. Le prix moyen Off Market est 2,3 fois supérieur à celui du marché traditionnel. Le neuvième décile présente un multiple de 2, et le top 1 % un multiple de 2,46.
Plus la valeur augmente, plus le marché devient discret et sélectif. La diffusion publique des biens laisse place à des logiques de ciblage, où l’accès à l’information et la rareté structurent la formation des prix.
Décider à partir des données, pas des volumes seuls
À Marseille, les petites surfaces et les typologies intermédiaires soutiennent l’activité actuelle. Elles assurent la continuité du marché dans un environnement contraint, sans constituer un indicateur suffisant de valorisation globale.
La décision immobilière repose désormais sur l’identification précise des seuils de liquidité, des segments réellement absorbables et des écarts entre marché affiché et marché réel.
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